Onlangs stond ik een huurder bij die een geschil had met zijn verhuurder. De verhuurder, een woningbouwvereniging, wilde dat de huurder de huurovereenkomst opzegde. Deed de huurder dit niet, zou de verhuurder een kortgedingprocedure starten waarin ontruiming zou worden verzocht.
U raadt het al, de huurder weigerde de huurovereenkomst op te zeggen en de verhuurder startte de procedure.
Waar ging het geschil over?
De huurder huurt ruim 20 jaar een sociale woning van de verhuurder. Vanaf aanvang van de huurovereenkomst verhuurt hij de (enige) slaapkamer in de woning - zonder toestemming van de verhuurder - onder.
De laatste keer dat hij de kamer onderverhuurt, gaat het mis. De politie doet in het kader van een onderzoek naar de onderhuurder een doorzoeking in de woning en treft een handelshoeveelheid harddrugs en contant geld aan in de slaapkamer.
De verhuurder raakt op de hoogte van de zaak en stelt zich op het standpunt dat cliënt ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Reden waarom de huurovereenkomst moet worden beëindigd. De huurder mocht immers de kamer niet onderverhuren én de verhuurder hanteert een (strikt) zerotolerancebeleid als het gaat om drugs in de woning.
De huurder dacht daar anders over. Hij is de mening toegedaan dat hij niet tekortgeschoten is. De huurder stelt zich op het standpunt dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gedragingen van de onderhuurder, omdat hij er niet van afwist. De slaapkamer was immers afgesloten en hij kwam daar nooit. Daarnaast stelt de huurder dat als hij wel tekortgekomen is, de tekortkomingen, gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis, een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Zijn belangen wegen bovendien zwaarder dan die van de verhuurder. Een ontruiming zal, gelet op zijn psychische problematiek, immers ernstige gevolgen met zich meebrengen.
Wat was het oordeel van de voorzieningenrechter?
De voorzieningenrechter wijst het verzoek van de verhuurder uiteindelijk af. Waarom? Dat kunt u teruglezen in het
vonnis 11 september 2019.
Kort gezegd komt het erop neer dat hoewel de huurder in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst handelde, het gelet op de psychische problematiek van de huurder, maar de vraag is of hij zich realiseerde dat hij dit deed. Ook speelde zijn psychische problematiek een rol bij de beoordeling van de belangenafweging van enerzijds het zerotolerancebeleid van de verhuurder en anderzijds het woonbelang van de huurder. De ontruiming zou volgens (medisch) deskundigen een serieus risico op escalatie van de psychische problematiek van de huurder in het leven roepen. Van belang was tevens dat de onderhuursituatie inmiddels is geëindigd en de voorgaande jaren nooit voor overlast bij andere huurders heeft gezorgd.
Conclusie?
Hoewel onderverhuren van (een gedeelte van) de huurwoning in combinatie met handel en/of opslag van drugs doorgaans tot toewijzing van een ontruimingsverzoek leidt, raad ik iedere huurder in een dergelijke situatie aan zich door één van ons te laten bijstaan. Er kunnen immers altijd omstandigheden zijn op grond waarvan wij in staat zijn een ontruiming tegen te houden.
